Что такое кредит FHA?
Кредит FHA — это ипотека, которую поддерживает Федеральная администрация жилищного строительства, агентство в составе Департамента жилищного строительства и городского развития США. FHA страхует кредитора от убытков при неплатёжеспособности заёмщика. Деньги вы занимаете у частного кредитора — банка или ипотечной компании, — но FHA страхует этот кредит.
Поскольку правительство берет на себя большую часть риска, кредиторы могут предлагать ипотечные кредиты FHA заемщикам, которые имеют более низкие кредитные баллы, чем позволяют многие традиционные программы. Заемщики также помогают компенсировать этот риск, выплачивая авансовую страховую премию по ипотечному страхованию и ежегодные премии — потенциально в течение срока действия кредита.
Кредиты FHA доступны с фиксированными или регулируемыми процентными ставками, а кредиты с фиксированной процентной ставкой обычно имеют 15- и 30-летние сроки. Заемщики могут использовать их только для основного жилья, занимаемого владельцем, включая право собственности от 1 до 4 единиц, где заемщик занимает одну единицу. Вы не можете использовать его для отдельной инвестиционной недвижимости или дома для отдыха.
Какие плюсы и минусы у кредита FHA?
- 3,5% первоначального взноса с кредитным рейтингом 580+
- Может принимать кредитные баллы до 500 с 10% снижением
- Предположительно; будущий покупатель может взять на себя вашу ставку
- Подарочные средства могут покрыть 100% вашего первоначального взноса
- Может предложить более низкие ставки, чем обычные кредиты для заемщиков с кредитными баллами ниже 680
- Позволяет незанятым созаемщикам
- Ипотечное страхование на весь срок действия кредита (с понижением менее 10%)
- Кредитные лимиты, как правило, ниже, чем соответствующие лимиты.
- Оценки FHA делают дополнительный акцент на безопасности и надежности, что может привести к требованиям к ремонту, которые усложняют сделки.
- Занятые владельцами первичные резиденции; нет отдельной инвестиционной или туристической недвижимости
- Может быть менее конкурентоспособным с продавцами на рынках с несколькими предложениями.
- Нет автоматической отмены MIP на основе собственного капитала, как обычный PMI
Сколько нужно для взноса по кредиту FHA?
С кредитным рейтингом 580 или выше вам нужно всего 3,5%. Это 10 500 долларов на дом за 300 000 долларов. Оценки от 500 до 579 могут по-прежнему претендовать на финансирование FHA, но минимальный первоначальный взнос подскакивает до 10%. Программа остается доступной, когда многим обычным кредиторам требуется минимум 620.
Однако следите за оверлеями кредиторов. Отдельные кредиторы могут устанавливать свои собственные минимумы выше уровня FHA. Автоматизированная система андеррайтинга FHA может утвердить соотношение долга к доходу (DTI) до 57%, в зависимости от силы общего приложения. Это может быть более гибким, чем обычные кредиты Fannie Mae, которые обычно превышают 50% ДТИ.
Что значит приемлемость кредита FHA?
Кредиты FHA являются приемлемыми, что означает, что если вы продаете свой дом, покупатель может взять на себя существующий кредит по первоначальной процентной ставке, а не брать новую ипотеку. Если вы зарегистрируетесь на уровне 6,5% сегодня, а ставки вырастут до 8% к тому времени, когда вы продадите через несколько лет, ваш предполагаемый кредит FHA может стать точкой продажи, которая сделает ваш дом более привлекательным, чем сопоставимые дома с обычным финансированием.
Предположение требует одобрения кредитора, и покупатель должен соответствовать руководящим принципам FHA, но оно не требует полного рефинансирования ни для одной из сторон.
Можно ли оплатить взнос подарком?
FHA позволяет 100% вашего первоначального взноса поступать из подарка, то есть родитель, родственник, работодатель или благотворительная организация могут финансировать всю сумму, если вы правильно задокументируете подарок, включая подписанное подарочное письмо.
Вы также можете наложить финансирование FHA на многие государственные и местные программы авансового платежа (DPA), которые начинающим покупателям может быть легче сложить с FHA, чем с некоторыми обычными кредитными программами.
FHA также разрешает созаемщикам-нерезидентам, таким как родитель или брат или сестра, присоединиться к вашей заявке на получение кредита и помочь вам получить право использовать свой доход, не проживая дома. Эта структура может сделать FHA практичным выбором для семей с несколькими поколениями, которые хотят объединить доходы.
Премии по ипотечному страхованию, которые могут длиться десятилетия
Большинство кредитов на покупку FHA требуют двух видов ипотечного страхования: авансовый MIP (UFMIP) в размере 1,75% от суммы кредита, а также годовой MIP в размере около 0,55% для большинства заемщиков, которые кредиторы делятся на ежемесячные платежи.
На дом стоимостью 300 000 долларов, купленный с 3,5% (сумма кредита: 289 500 долларов), UFMIP составляет 5 066 долларов, и заемщики обычно переводят его на баланс кредита. Ежегодный MIP будет начинаться примерно с 1592 долларов США (около 133 долларов США в месяц) и постепенно снижаться по мере погашения кредита. Наряду с авансовой премией в размере 5066 долларов, ипотечное страхование может стоить десятки тысяч долларов в течение 30 лет.
Самое главное, что нужно знать, это правило продолжительности. Если вы положите менее 10% вниз, MIP длится на срок ипотеки — до тех пор, пока вы не рефинансируете, не продадите или не погасите кредит полностью. В отличие от FHA MIP, вы можете запросить аннулирование PMI, когда ваш кредитный баланс достигает 80% от первоначальной стоимости дома. В противном случае ваш поставщик услуг, как правило, автоматически прекращает PMI, когда ваш запланированный баланс достигает 78%.
Если вы положите 10% или более, ваш ежегодный MIP заканчивается через 11 лет. Но на этом уровне первоначального взноса вы должны сравнить цифры с обычным кредитом с PMI, который может стоить меньше в целом.
Кредитные лимиты, которые могут ограничить вашу покупательную способность
HUD устанавливает кредитные лимиты FHA ежегодно, и они, как правило, ниже, чем соответствующие кредитные лимиты для обычных ипотечных кредитов. В большинстве случаев этот разрыв может быть значительным. Если сумма кредита, в которой вы нуждаетесь, превышает лимит FHA вашего округа, финансирование FHA, вероятно, не будет работать для вас.
Стандарты недвижимости, которые могут усложнить ваше предложение
Кредиты FHA требуют специальной оценки FHA, которая оценивает физическое состояние дома наряду с его рыночной стоимостью. Недвижимость должна соответствовать минимальным стандартам собственности HUD для безопасности, надежности и надежности.
Если оценщик выдает флаги, продавцу, возможно, придется отремонтировать их до закрытия, или сделка может развалиться. На конкурентных рынках продавцы могут отдавать предпочтение обычным предложениям, чтобы избежать этого риска. Это означает, что покупателям FHA может быть сложнее в ситуациях с несколькими предложениями, даже если их цена предложения является конкурентоспособной.
Красные флаги, которые могут не дать оценку FHA
Оценка FHA — это не то же самое, что проверка дома. Оценщик в первую очередь оценивает здоровье, безопасность и структурную целостность, а не косметическое качество или детали отделки. Разница имеет значение практически: косметические проблемы обычно проходят, в то время как проблемы со структурой и безопасностью могут вызвать требования к ремонту или дальнейшему пересмотру, прежде чем кредит может закрыться.
Условия, которые могут вызвать требования к ремонту оценки FHA, включают в себя:
- Пилинг или чипирование краски на домах, построенных до 1978 года (из-за потенциала свинцовой краски)
- Крыша с менее чем двумя годами предполагаемого срока полезного использования или с активными утечками
- Фундаментальные трещины или доказательства значительного урегулирования
- Повреждение воды, плесень или видимое вторжение влаги в потолки, стены или подвал
- Обнаруженная или поврежденная электрическая проводка или другие видимые электрические проблемы
- Неработающая система отопления в условиях холодной зимы
- Неработающая сантехника или доказательства резервного копирования сточных вод
Устаревшая отделка кухни или ванной комнаты, изношенный пол, старая техника, небольшие трещины на стене и выцветшая краска, как правило, косметические. Тем не менее, они могут потребовать дальнейшего рассмотрения, если они указывают на безопасность или структурную проблему.
Если оценщик отмечает проблему, вы можете попросить продавца сделать ремонт до закрытия, с одобрения кредитора или договориться о завершении соответствующего ремонта самостоятельно после закрытия. Вы также можете договориться о более низкой цене или уйти и вернуть свои серьезные деньги, в зависимости от непредвиденных обстоятельств вашего контракта.
Для домов, которые нуждаются в значительной работе, вы можете рассмотреть кредит на реабилитацию FHA 203 (k), который позволяет вам финансировать как стоимость покупки, так и расходы на ремонт в одном кредите. Требуется больше времени на обработку, но он может превратить фиксатор-вверх в свойство, приемлемое для FHA, когда в противном случае он не соответствовал бы требованиям.
FHA против обычного против VA: какой кредит соответствует вашей ситуации?
FHA может иметь наибольший смысл, когда ваш кредитный рейтинг ниже 680, а ваши сбережения ограничены. В противном случае обычные кредиты могут выйти на первое место, особенно если ваш первоначальный взнос достигает 10% или более. Если вы имеете право на получение кредита VA, эта программа может предложить самые выгодные условия — без первоначального взноса и без ипотечного страхования.
Для заемщиков со счетами от 580 до 679 кредиты FHA могут иметь более низкие процентные ставки, чем обычные, поскольку кредиторы более резко оценивают обычный риск для профилей с более низким кредитным рейтингом. Эта скидка по ставке может частично компенсировать стоимость MIP FHA в первые годы кредита.
Выше 680 кредитных баллов обычные ставки PMI могут упасть настолько, что обычный кредит будет стоить меньше в целом, тем более, что вы можете запросить отмену PMI на 80% LTV.
Если вы имеете право на получение кредита VA, проведите сравнение перед дефолтом с FHA. Плата за финансирование VA для первого пользователя кредита VA на 0% ниже составляет 2,15% от суммы кредита, что является одноразовой авансовой стоимостью. Тем не менее, некоторые заемщики, в том числе те, кто получает компенсацию за инвалидность, не должны платить сбор за финансирование. Сравните это с MIP FHA, который продолжается каждый год в течение срока действия кредита, когда вы откладываете менее 10%, и общая стоимость MIP может превысить стоимость финансирования VA в течение первых нескольких лет.
Как избавиться от ипотечного страхования FHA
Если ваш FHA MIP длится в течение срока ипотеки, основной способ избавиться от него — подождать, пока вы не создадите достаточно капитала в своем доме и не рефинансируете в обычный кредит. Достижение 20% собственного капитала может позволить вам избежать PMI по новому кредиту. Вам понадобится достаточный капитал и вы должны соответствовать требованиям кредитора по кредитам, доходам и оценке.
Всякий раз, когда вы рассматриваете рефинансирование, это хорошая идея, чтобы сделать безубыточную математику. Например, если рефинансирование по обычному кредиту обходится в 6000 долларов США в стоимости закрытия и снижает общий ежемесячный платеж на 133 доллара США, разделите 6000 долларов США на 133 доллара США. Ваша точка безубыточности составит около 45 месяцев, или 3 года и 9 месяцев. Если вы планируете остаться в доме после этого момента, вы можете окупить затраты на закрытие. Конечно, если вы перейдете на более высокую процентную ставку, рефинансирование может не иметь смысла.
FHA Streamline Refinance может быть еще одним способом изучения, если вы меньше беспокоитесь о MIP, но все же хотите попытаться снизить ежемесячный платеж или процентную ставку. Это позволяет рефинансировать новый кредит FHA по потенциально более низкой ставке и, как правило, меньше документации, чем стандартное рефинансирование. FHA не требует новой оценки, хотя отдельные кредиторы могут предъявлять дополнительные требования.
Рефинансирование Streamline не устранит MIP, но это может снизить вашу процентную ставку и ежемесячный платеж.
Вы имеете право на получение кредита FHA?
Чтобы претендовать на уровень авансового платежа 3,5%, вам нужен минимальный кредитный рейтинг 580. Оценки от 500 до 579 могут претендовать на 10-процентный нижний уровень. Вам также понадобится поддающийся проверке доход и документированная двухлетняя история занятости и доходов, хотя вам не нужно тратить эти два года с одним и тем же работодателем. Кроме того, коэффициент DTI, как правило, должен быть на уровне или ниже 43%, хотя некоторые заемщики могут претендовать с коэффициентами почти 57% через автоматизированную систему андеррайтинга FHA, в зависимости от силы их общего применения.
Потолок доходов по кредитам FHA отсутствует. Ограничения касаются суммы кредита, а не того, что вы зарабатываете.
Недвижимость должна быть основным местом жительства вашего владельца. Вы не можете использовать кредит FHA для покупки автономной арендной недвижимости, но вы можете купить многоквартирное здание из 2-4 единиц, пока вы живете в одном из блоков.После банкротства главы 7 стандартный период ожидания FHA составляет два года с даты выписки. После выкупа — три года. Файлеры главы 13 могут иметь право на получение выплаты по плану на 12 месяцев с письменного разрешения суда по делам о банкротстве.
На вынос
Кредиты FHA могут предложить путь к домовладению для покупателей, которые могут испытывать трудности с квалификацией для обычного финансирования, особенно если их кредитный рейтинг ниже 680 или их сбережения покрывают первоначальный взнос, но оставляют небольшую подушку.
Номер, который следует иметь в виду, — это стоимость ипотечного страхования с течением времени. Если вы откладываете менее 10% и планируете оставаться дома в долгосрочной перспективе, MIP может сложиться. Другими словами, в дополнение к краткосрочным соображениям, подумайте о своем долгосрочном плане, таком как рефинансирование на отметке 20% акций.
Если ваш рейтинг составляет 680 и вы можете понизить 10%, сравните FHA и обычные кредиты бок о бок. В зависимости от ваших ставок и стоимости ипотечного страхования, обычный может быть лучшим вариантом.
Каковы недостатки получения кредита FHA?
Кредиты FHA могут предложить преимущества, а также некоторые потенциальные недостатки, в том числе годовое ипотечное страхование, которое длится в течение всего срока действия кредита, если вы положите менее 10%, строгие требования к недвижимости и, как правило, более низкие кредитные лимиты, чем обычные ипотечные кредиты.
Почему некоторые агенты по недвижимости и продавцы не любят кредиты FHA?
Кредиты FHA имеют более строгие стандарты собственности и требования к оценке, что иногда может усложнить или продлить процесс закрытия. При сравнении конкурирующих предложений продавцы могут предпочесть покупателей, использующих обычный кредит, а не кредит FHA.
Лучше ли получить кредит FHA или обычный кредит?
Выбор между FHA и обычным кредитом зависит от вашей конкретной ситуации. Для некоторых покупателей жилья, таких как те, у кого более низкие кредитные баллы или меньше сэкономленных денег, кредит FHA может дать им более быстрый путь к домовладению. Обычные кредиты могут быть лучше для покупателей жилья с более сильным кредитом или большим количеством денег, доступных для первоначального взноса.
Какова лучшая программа ипотечного кредитования, если мой кредитный рейтинг невелик?
Для людей с проблемами с кредитным рейтингом кредит FHA может быть хорошим вариантом, если они отвечают другим требованиям программы. Он имеет более низкий минимальный кредитный рейтинг, чем многие обычные кредиты.
Я когда-нибудь перестаю платить ипотечное страхование по кредиту FHA?
Заемщики FHA обычно платят авансовую страховую премию по ипотечным кредитам и ежегодный MIP. Ежегодный MIP длится в течение срока ипотеки, если он понижается менее чем на 10%. Если они понизят показатель на 10% или более, годовой MIP закончится через 11 лет.
Вопросы и ответы
Какой минимальный первоначальный взнос по кредиту FHA?
С кредитным рейтингом 580 или выше достаточно 3,5% от стоимости дома. Например, для дома за 300 000 долларов это 10 500 долларов. При рейтинге от 500 до 579 минимальный взнос вырастает до 10%.
Можно ли использовать подарок для первоначального взноса по FHA?
Да, FHA разрешает покрыть 100% первоначального взноса подарком от родителя, родственника, работодателя или благотворительной организации. Нужно правильно задокументировать подарок, включая подписанное подарочное письмо.
Сколько стоит ипотечное страхование по кредиту FHA?
Большинство кредитов FHA требуют авансовую премию UFMIP в размере 1,75% от суммы кредита и ежегодную MIP около 0,55%. Для дома за 300 000 долларов с взносом 3,5% UFMIP составит 5 066 долларов, а годовая MIP — примерно 1 592 доллара.
